ראשי - יאיר בושרי

מה משך אותך לעולם הנדל״ן הבינלאומי?

נדל״ן משלב בין נכס מוחשי לבין עולם עסקי דינמי מאוד. כל פרויקט מושפע מהמיקום, מהאוכלוסייה, מהכלכלה המקומית, מהרגולציה ומהתהליכים שמתרחשים באזור. הפעילות הבינלאומית מוסיפה שכבה נוספת של מורכבות, אבל גם מאפשרת להיחשף לשווקים, למודלים ולהזדמנויות שלא תמיד קיימים בישראל״

לדברי בושרי, העניין אינו מסתכם ברכישת נכס במדינה אחרת. המטרה היא להבין כיצד השוק המקומי מתנהל וממה באמת נובע הביקוש.

מי שמסתכל רק על המחיר עלול לפספס את הסיפור המרכזי. לפעמים נכס זול הוא זול מסיבה מוצדקת, ולעומת זאת נכס שנראה יקר עשוי להימצא באזור בעל תנופת פיתוח ופוטנציאל משמעותי״

כיצד מתחילים לבחון הזדמנות חדשה?

השלב הראשון הוא לא לשאול כמה אפשר להרוויח, אלא להבין מה בדיוק קונים. מי קהל היעד? מדוע שמישהו ירצה לגור, לנפוש או לעבוד באזור? אילו תשתיות קיימות ומה מתוכנן להיבנות? מי ינהל את הנכס ומהן העלויות שאינן מופיעות בכותרת השיווקית?״

בושרי מסביר כי הבחינה הראשונית צריכה לכלול גם תרחישים פחות אופטימיים. פרויקט אינו נמדד רק לפי מה שיקרה כאשר הכול יתנהל כמתוכנן, אלא גם לפי יכולתו להתמודד עם עיכובים, שינויים בשוק או הוצאות בלתי צפויות.

חשוב לבדוק כיצד העסקה נראית כשההנחות משתנות. מה קורה אם ההכנסה נמוכה מהתחזית? אם תהליך הפיתוח מתארך? אם הריבית או עלויות התחזוקה עולות? ככל שהפרויקט נשאר הגיוני גם בתרחיש שמרני, כך הבסיס שלו יציב יותר״

מהו הסימן הראשון שגורם לך להיזהר?

כאשר מנסים לזרז החלטה לפני שניתן מספיק מידע, זו מבחינתי סיבה לעצור. השקעה רצינית צריכה לעמוד בבדיקה. אם כל השיחה מתמקדת בתשואה צפויה, אבל אין תשובות ברורות בנוגע לבעלות, לעלויות, לרגולציה או לניהול העתידי – חסרים חלקים מהותיים בתמונה״

לדבריו, גם שימוש במונחים כמו ״הזדמנות חד-פעמית״ או ״תשואה מובטחת״ מחייב בדיקה ביקורתית.

בעולם העסקי קיימים סיכונים, ובוודאי בנדל״ן. תפקידו של היזם אינו להתעלם מהם, אלא לזהות אותם, להעריך אותם ולבחון אם ניתן לנהל אותם בצורה אחראית״

לפעמים ההחלטה המקצועית ביותר היא לוותר על עסקה, גם אם כבר הושקע זמן רב בבדיקתה״

- יאיר בושרי

האם יש טעות שחוזרת אצל משקיעים ישראלים?

אחת הטעויות היא לבחון נכס בחו״ל כאילו הוא נמצא בישראל. בכל מדינה קיימים כללים אחרים, ובתוך אותה מדינה יכולים להיות הבדלים משמעותיים בין ערים ואזורים. אי אפשר להסתפק בתמונות יפות, במחיר למטר או בהשוואה למחירים בארץ״

טעות נוספת, לדבריו, היא התמקדות בלעדית במחיר הרכישה. עלויות ניהול, תחזוקה, מיסוי, ביטוח, טיפול משפטי ותקופות שבהן הנכס אינו מאוכלס עשויות להשפיע באופן ניכר על התוצאה בפועל.

המחיר שבו נכנסים לעסקה חשוב, אבל הוא רק חלק אחד. צריך להבין כמה יעלה להחזיק את הנכס, כיצד ניתן יהיה לממש אותו בעתיד ומי מטפל בו כאשר הבעלים נמצא במדינה אחרת״

כיצד ניסיון בניהול מיזמים משפיע על קבלת ההחלטות?

ניסיון מלמד שהפער בין תוכנית לבין ביצוע נמצא בפרטים הקטנים. אפשר לזהות רעיון מצוין, אבל אם אין יכולת לנהל את שלבי התכנון, התיאום והבקרה, הפוטנציאל לבדו אינו מספיק״

בושרי רואה בפרויקט נדל״ן תהליך עסקי שלם: מהבדיקה הראשונית ועד לניהול לאחר ההקמה. כל החלטה בשלב מוקדם עשויה להשפיע על התקציב, לוחות הזמנים ואיכות התוצאה. משום כך נדרשת ראייה מערכתית לצד היכולת להגיב לשינויים בשטח.

מה מבדיל יזם ממשקיע?

משקיע בוחן בדרך כלל את העסקה שמוצגת בפניו. יזם צריך לשאול מה ניתן ליצור ממנה. הוא בודק כיצד ניתן לפתח את הנכס, למי הוא מתאים, איזה צורך הוא פותר וכיצד אפשר להפוך את הרעיון למיזם שמתפקד לאורך זמן״

עם זאת, בושרי מדגיש כי יזמות אינה אמורה להתבסס על אופטימיות בלבד.

יזם צריך להיות מסוגל להאמין בפרויקט, אבל גם לאתגר את ההנחות שלו. לפעמים ההחלטה המקצועית ביותר היא לוותר על עסקה, גם אם כבר הושקע זמן רב בבדיקתה״

ומהו לדעתך הבסיס להשקעה נכונה?

אין נוסחה אחת שמתאימה לכל משקיע ולכל פרויקט. הבסיס הוא חיבור נכון בין היעד, סוג הנכס, המודל העסקי ורמת הסיכון. צריך להבין מדוע העסקה מתאימה, ולא להסתפק בכך שהיא נשמעת מעניינת״

זו גם התפיסה שמובילה את פעילותה של בי גלובל: לא לחפש רק נכסים, אלא לבחון את המערך העסקי שסביבם. עבור יאיר בושרי, נדל״ן בינלאומי הוא תחום שבו סקרנות יזמית חייבת לפעול לצד משמעת, בדיקה וחשיבה לטווח ארוך.

״הזדמנויות תמיד יהיו״, הוא מסכם.

״החוכמה היא לא להשתתף בכל עסקה, אלא לדעת לזהות את העסקאות שיש להן היגיון אמיתי - ולהתקדם רק לאחר שמבינים היטב את התמונה״